首先，本文只探討個人物業按揭貸款，物業用途為自用，而且還款模式為定期供款，例如每月或雙週。公司借款、投資物業、借款人於承按銀行尚有其他債務(信用咭除外) 或為其他借款人(企業或個人) 於該銀行作出擔保，以上所述情況不在討論之列。簡單講，一個借款人(夫妻二人當一人處理)，一個按揭。
以下情況銀行係一定會call 嘅！(1) 斷供，原因可以係借款人失業、失踪、破產、離世，總之到期供款無錢係戶口；(2) 層樓唔見咗，譬如「冧」樓。當然有一啲特殊情況如市建局收購、法庭頒令或牽涉刑事罪行等等都有機會call，港人大都奉公守法，剛才講個兩種情況應該係最常見。
至於樓價插水可唔可以call 呢？
可以。不過各位需要留意，除卻小部分貸款，如銀團貸款syndicated facility 外， 基本上所有facility letter (貸款協議書) 一定有條 on demand clause，即係銀行有權隨時收回貸款，大家所講嘅call loan。所以，問負資產可唔可以call loan 其實係多餘，無論係負資產、正資產、抑或X家產，銀行一樣可以send 封 demand letter 叫你十四日後還錢。總之，一日係銀行有錢未還，無論數目多少，亦唔理層樓市價幾多，譬如你欠幾萬層樓值一千萬，銀行都有行使call loan 呢個權利。
故此，問題徵結係銀行會唔會行使呢個權利。事實上，除非出現剛才提及兩個情況外，銀行唔會無啦啦去搞個mortgage loan。
不少人以為銀行借咗錢出去之後會定時定候去update 估價，睇吓有無負資產。其實係唔會嘅，應該話銀行唔會逐隻mortgage loan 去睇，而係成個portfolio 咁定期 review。成本係其中原因之一。按揭貸款市場競爭激烈，大家從報章雜誌該略知一二。由於有樓揸手風險較低，大小銀行爭崩頭，利潤其實好微，用銀行術語就係low risk low margin。不過，mortgage loan 個「量」卻又多到嚇死人，成千上萬隻loan，過百億嘅portfolio，要成日check 住所需人力物力你諗吓要幾多。賺個雞碎咁多，養成棚人容乜易倒蝕?
因此銀行管理mortgage loan 係比較被動，即係有事先會郁手去搞。部分按揭成數較高(超過七成) 或批咗無耐(24個月內) mortgage loan，LTV (Loan to Value) 對樓價升跌比較敏感，銀行一般會將呢啲抽出來每季望吓。若然各位有mortgage loan 供咗五六年，一直準時供款無穿無爛，如果唔係金管局規定要regular review，銀行真係連望都費事。
OK，我就當唔知點解有一隻mortgage loan 俾人抽咗出來，係負資產，層樓由三年前批出貸款之時值六百萬，今日跌到三百萬，尚欠銀行四百萬，即係負資產一百萬。過去三年還款紀錄良好，期期準時，銀行會點做呢? 不外乎以下三個選擇:
1. 出demand letter，全數call loan 四百萬
2. 叫個客補返一百萬俾銀行，淨三百萬由佢繼續供
3. 乜都唔做，由個客繼續慢慢供
如果你選擇(1) 或 (2)，小職員都幾肯定間銀行會出現bad debt (壞賬)。無論一百萬抑或四百萬，都唔會係普羅市民隨手攞到出來。倘若銀行堅持，多數都要「扑樓」拎個物業去拍賣。銀主盤唔好諗可以市價賣，況且層樓三年間跌咗一半，市況都唔好得去邊。賣完樓，尚欠銀行貸款會追個客，大嗱嗱百幾萬一時間點會攞到出來。咁一係就傾吓點樣慢慢還，傾唔掂就向法庭申請破產。去到咁，實係full provision (全額撥備)。
既然個客個紀錄ok，與其主動搞死個mortgage loan，不如由得佢繼續慢慢供，最多就monitor 緊一啲，遲咗一日都去聯絡個客。頂多update 吓個客張稅單糧單。即使金管局來問到，都大條道理:「個客期期準時，無端端call loan 講唔過去噃! 我哋會睇緊啲。」
你可能會懷疑金管局咁都收貨? 不如，你試想一下，金管局要求所有銀行嚴格執行追收負資產按揭差價，追唔到就收樓然後告到借款人甩褲。忽然間，市面多咗十幾廿萬人無家可歸，而個兇手係金管局，我諗，班人踩冧IFC 都似............
香港地，搞人層樓，真係擸架生同你死過! 除非金管局想香港暴動，否則，做官嘅對呢啲事，做個樣交到差咪算囉!
網上不時會有人分享佢啲親朋好友真人真事經歷，「話」期期供款準時當年間銀行一樣照call loan 無情講。小職員唔係話人講大話，不過，準時與否就真係當事人同間銀行先知。另外，當事人係咪真係只得一個自用物業，一個物業貸款係個間銀行? 當事人仲有無其他債項或者擔保呢? 小職員見過一啲俾銀行申請破產嘅客戶，個個都係周圍唱銀行點賤格卑鄙不近人情。但打開個file 睇，個故事，同個客所講，可以有好大分別。
故此，問題徵結係銀行會唔會行使呢個權利。事實上，除非出現剛才提及兩個情況外，銀行唔會無啦啦去搞個mortgage loan。
不少人以為銀行借咗錢出去之後會定時定候去update 估價，睇吓有無負資產。其實係唔會嘅，應該話銀行唔會逐隻mortgage loan 去睇，而係成個portfolio 咁定期 review。成本係其中原因之一。按揭貸款市場競爭激烈，大家從報章雜誌該略知一二。由於有樓揸手風險較低，大小銀行爭崩頭，利潤其實好微，用銀行術語就係low risk low margin。不過，mortgage loan 個「量」卻又多到嚇死人，成千上萬隻loan，過百億嘅portfolio，要成日check 住所需人力物力你諗吓要幾多。賺個雞碎咁多，養成棚人容乜易倒蝕?
因此銀行管理mortgage loan 係比較被動，即係有事先會郁手去搞。部分按揭成數較高(超過七成) 或批咗無耐(24個月內) mortgage loan，LTV (Loan to Value) 對樓價升跌比較敏感，銀行一般會將呢啲抽出來每季望吓。若然各位有mortgage loan 供咗五六年，一直準時供款無穿無爛，如果唔係金管局規定要regular review，銀行真係連望都費事。
OK，我就當唔知點解有一隻mortgage loan 俾人抽咗出來，係負資產，層樓由三年前批出貸款之時值六百萬，今日跌到三百萬，尚欠銀行四百萬，即係負資產一百萬。過去三年還款紀錄良好，期期準時，銀行會點做呢? 不外乎以下三個選擇:
1. 出demand letter，全數call loan 四百萬
2. 叫個客補返一百萬俾銀行，淨三百萬由佢繼續供
3. 乜都唔做，由個客繼續慢慢供
如果你選擇(1) 或 (2)，小職員都幾肯定間銀行會出現bad debt (壞賬)。無論一百萬抑或四百萬，都唔會係普羅市民隨手攞到出來。倘若銀行堅持，多數都要「扑樓」拎個物業去拍賣。銀主盤唔好諗可以市價賣，況且層樓三年間跌咗一半，市況都唔好得去邊。賣完樓，尚欠銀行貸款會追個客，大嗱嗱百幾萬一時間點會攞到出來。咁一係就傾吓點樣慢慢還，傾唔掂就向法庭申請破產。去到咁，實係full provision (全額撥備)。
既然個客個紀錄ok，與其主動搞死個mortgage loan，不如由得佢繼續慢慢供，最多就monitor 緊一啲，遲咗一日都去聯絡個客。頂多update 吓個客張稅單糧單。即使金管局來問到，都大條道理:「個客期期準時，無端端call loan 講唔過去噃! 我哋會睇緊啲。」
你可能會懷疑金管局咁都收貨? 不如，你試想一下，金管局要求所有銀行嚴格執行追收負資產按揭差價，追唔到就收樓然後告到借款人甩褲。忽然間，市面多咗十幾廿萬人無家可歸，而個兇手係金管局，我諗，班人踩冧IFC 都似............
香港地，搞人層樓，真係擸架生同你死過! 除非金管局想香港暴動，否則，做官嘅對呢啲事，做個樣交到差咪算囉!
網上不時會有人分享佢啲親朋好友真人真事經歷，「話」期期供款準時當年間銀行一樣照call loan 無情講。小職員唔係話人講大話，不過，準時與否就真係當事人同間銀行先知。另外，當事人係咪真係只得一個自用物業，一個物業貸款係個間銀行? 當事人仲有無其他債項或者擔保呢? 小職員見過一啲俾銀行申請破產嘅客戶，個個都係周圍唱銀行點賤格卑鄙不近人情。但打開個file 睇，個故事，同個客所講，可以有好大分別。
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