財富 (wealth) vs. 債務 (liabilities)

坊間有大量暢銷書刊雜誌，教授如何管理、增值財富。不過，相信大家聽過八二定律，大部分財富資源掌其實握在少數人手上。普羅大眾身家一般來講十分有限。以小職員為例戶口長期只有幾千最多萬零蚊，財富二字，距離我相當遙遠。個啲書，買返來睇幾多次，其實都係得個「諗」字。

不過，有樣嘢，香港地基本上人人都會接觸到，對財富有重大影響，但小職員逛書店鮮見相關書籍。呢樣嘢，叫「債務」。

無論個人企業，或多或少總會有銀行債務。小至一張信用咭，大至企業銀團貸款，性質一樣，都係借錢。小職員想問大家，覺得「債務」或者「借錢」，是好事？還是壞事？

小職員大部分非金融業老友，對於借錢取態傾向負面，未至抗拒，不過認為可免則免。若有借貸，則希望盡快還清所有欠款。傳統老一輩如本人老豆認為問銀行借錢風險極高，連小職員當日借錢買樓佢都極力反對！(好彩我無理，如果唔係今日要瞓街)

由於日常工作不時接觸有啲身家嘅客戶，小職員對借錢另有睇法，至少，唔會負面。要我講，呢樣嘢係「中性」，並無好壞之分。耐不耐會聽到：「有錢就唔使問銀行借啦！」之不過，以小職員眼見耳聞，不少本地富豪家族，資產幾十億，cash 都有幾億，有錢喇啩！咪又係幾億幾億咁借。所以，「有錢就唔使借」已經被事實推翻。

講到尾，其實都係計數。假設有項投資，考慮相關風險後回報九厘，投資期十五年；而銀行十五年貸款利率係五厘。講真，點解唔借先？計過度過，控制得宜就四厘回報袋袋平安，何樂而不為。

富豪家族、大型企業通常會維持一定借貸水平，透過槓桿 (leverage) 加速積累財富 (例) 。尤其近年低息環境更加鼓勵「借平錢」尋找投資機會。故此，對佢哋來講，「債務」不單止「借」或「還」咁簡單，而係要去管理，定時定候分析。貸款比例、年期、類型、利率、條款、抵押品等等，需要一併考慮。

既然坊間著作不多，就等小職員係度亂噏吓，探討有關債務種種問題。拋磚引玉，期待各路高人指教。

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舉例，你有一棟商業大廈，市值兩億，每月收租一百萬，個return 就係 6% p.a. ($1Mx12/$200M)。咁啱有個朋友係你棟商廈附近有一座工廠大廈，每月收租四十萬。佢等錢使，放售五千萬，不過要一炮過俾錢，無得分期。計一計，個return 係 9.6% ($0.4Mx12/$50M)。如果你有五千萬係手，就ok 啦！咁無，係咪要睇著肥豬肉白白溜走呢？其實，只要攞棟商廈去銀行做按揭，借五千萬其實唔難，LTV (Loan to Value) 都不過25%。只要每個月供款搞得掂，利息唔超過個return，你個asset portfolio 就會有兩億五物業，個個月收一百四十萬租。五千萬借十年，利率5%，每月供五十萬左右，份租金足夠有餘。就算利息上到8%，月供都係六十萬。OK，每個月cashflow 其實由原本一百萬，跌咗去九十萬 (1M+0.4M-0.5M)，不過十年之後，你會多咗一棟工廠大廈。若果銀行肯借長啲年期，又或都息口無咁高，其實可能每個月cashflow 仲會多咗。